在“限地价”、“竞配建”、“竞 自持”、“摇号”、“配建租赁住房”等成为土地出让中的“标配”之后，今年深圳的土地市场终于回归理性。数据显示，第三季度深圳仅出让5宗土地，总出让面积为4 .29万平方米，环比大降89%。而加大重大产业及总部经济等项目用地供应也成为深圳新增土地供应的主流。

三季度土地出让面积环比降89%

在全国楼市调控持续加码的大背景下，开发商对土地市场的严谨态度愈发增强，去年从热点一线城市不断蔓延到重点二线城市的“地王”盛况被有效“扼杀”在“摇篮”之中。根据此前中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，今年前9个月，全国300个城市土地平均溢价率为34%，较去年同期下降14%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为39%，同比下降22%。其中，一线城市的土地平均溢价率仅为18%，较去年同期大幅下跌45%。

进入第三季度以后，土地的出让门槛依然高企，“限地价”、“竞配建”、“竞自持”、“摇号”、“配建租赁住房”等已经成为土地出让条件的普遍标配。根据美联物业全国研究中心的监测，在一线城市之中，为了加大租赁住房供应，上海表现突出，本季度不断推出租赁住房用地。而从成交结果来看，这些租赁住房用地主要以低于市价水平被具有国企背景的开发商收入囊中。

按照美联物业全国研究中心的统计数据，第三季度深圳仅出让5宗土地，总出让面积为4.29万平方米，环比大降89%，相比去年同期更是下降93%。而且，在底价出让成为主流趋势的情况下，今年第三季度深圳土地出让金额仅52.02亿元，相较第二季度也大幅下跌77%。

商办工业用地几乎“承包”土地市场

值得关注的是，自去年12月之后，深圳至今仍未有住宅用地成交，商办、工业用地几乎“承包”了今年的整个土地市场。有关机构提供的统计数据显示，前三季度深圳商办、工业用地合计成交31宗，总建设用地面积近55万平方米，合计收金超过418亿元。

第一太平戴维斯在其《第三季度深圳房地产市场总结及展望》也指出，深圳2017年至今成交的土地中，74%为商业用地，大部分都位于南山区。其中，深圳湾超级总部基地成交面积占全市的36%，前海和留仙洞总部基地成交用地分别占6%和10%。从土地性质来看，第三季度的这5宗土地，商业用地也占3宗，其余2宗为工业用地。

“今年深圳中心三区的供地力度有所增强，福田区民生设施建设用地、罗湖区城市更新及征地返还用地、南山区产业用地都是深圳新增土地供应的主要渠道。”第一太平戴维斯给出了自己的预判，深圳将加大产业用地的供应，同时加强城市更新及征地返还的供地力度，未来几年内可能会有更多土地资源被释放。

加大重大产业及总部经济等项目用地供应，这在今年7月份深圳规土委公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》中已见端倪。该计划表示，要落实《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，进一步加大深圳重大产业项目的用地供应，保障总部经济等项目的用地需求，促进产业转型升级。2017年安排产业用地供应规模203公顷，商业服务业设施用地98公顷。这两个数据占2017年深圳全市计划供应建设用地的约22.3%。

除此之外，根据美联物业全国研究中心的监测数据，截至10月19日，深圳预计将在10-11月出让3宗土地。其中，位于龙华民治街道的地块作为本年度深圳土地市场首块纯住宅用地，将在11月出让。该地也是深圳第一宗“只租不售”宅地，采取“单限双竞”的方式，即限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。不过该宗土地建成后的人才住房将无偿移交政府，且租赁住房需自持70年。

李宇嘉在受访中认为，培育发展租赁市场，构建租售并举的模式，已经是长效机制最重要的内容。现在北京厦门上海等城市已经相继推出这种“只租不售”地块，深圳此举符合政策方针。

美联物业预测，第四季度的土地出让量有望超过第三季度，但是宗地出让条件仍然比较严格，整体溢价率难以上涨。