密集式调控下的楼市众生相

传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变？

证券时报记者 吴家明

去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样。赞者有之，叹者有之；有人观望，有人出手。

“密集式”调控再度来袭

目前，调控依旧是全国楼市的关键词，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。

自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋于平缓；另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

有鉴于此，调控依旧是全国楼市的关键词。

就在“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满2年后才能上市交易；南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书2年方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易；西安还发布了商品房价格调控通知。

随后，宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。中国指数研究院的统计显示，截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。

从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种房地产调控措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。易居房地产研究院副院长杨红旭形容，第四轮房地产调控来了。

除了“五限”措施，消费贷违规流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。此前，消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落很容易出现资金链断裂，更进一步断供会将风险引至银行体系。根据易居房地产研究院统计，2017年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来，南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控消费贷流向楼市。

此外，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%；农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。有多位购房者对证券时报记者表示，现在去银行申请房贷的时间变长，有的甚至要排到年底。

众生相：市场各方心态发生变化

今年“十一”假期多个热点城市成交量大跌，无论是购房者、投资客还是房企，心态都发生了变化。房地产行业的整合潮也悄然升温。

一年的时间，楼市调控全面出击，打法轻重并举，缓急相间平复了楼市持续多年的燥热，市场心态陡变。中国指数研究院的最新数据显示，9月各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市的楼市成交量同比下降44.4%。与此同时，从刚刚过去的“十一”假期也能感受到一丝变化。据中原地产研究中心统计数据显示，今年“十一”假期前6天，多个热点城市楼市成交出现明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了八成。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比下降78%。

深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，深圳楼市的风向开始转变。美联物业全国研究中心的最新数据显示，9月深圳全市一手住宅成交均价微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅价格的美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为每平方米52612元，环比微跌0.7%。对于深圳房价出现连续小幅下跌的现象，背后原因众多，但对于这座经历房价暴涨后在一年时间里快速降温的一线城市，可以说是本轮楼市密集式调控的独特样本。

“十一”长假期间，深圳没有跟随其他城市再度升级楼市调控，但这并没有让购房者和一些投资者放下“悬着的心”。深圳市规土委的数据显示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套数接近440套。不过，记者在深圳罗湖区和福田区的多个新楼盘营销中心调查时发现，现场人气并不旺，一些楼盘在长假期间还推出特别的折扣优惠以吸引购房者，甚至还给业务员额外的成交奖励。位于罗湖文锦渡片区的一处新楼盘项目，有业务经理向记者透露，国庆长假期间来看房的访客只有几十人，一套房子也没卖出去。与此同时，位于湖贝片区的另一住宅项目则在长假期间卖出了十几套单位，算是“不错”的成绩。

“其实整个9月深圳市场的表现还算可以，应该是由于推盘量加大的原因，长期来看我们自己也看不清楚政策的前景。”对于楼市调控，多位现场的销售中介对记者表达出自己的疑虑。

“现在银行的房贷利率高了很多，审批也比以前严格，我都不知道是不是该出手买房。”作为刚需客的李明对记者表示，自己已经看了好几个月的房子，深圳房价并没有出现明显松动，身边一些朋友也还是出手买房，自己却始终拿不定主意，但觉得买房的“难度”似乎越来越大，这包括贷款和各种调控政策。

这时，有投资客也开始选择观望。在罗湖区的万科深南道68号营销中心，记者遇到一位来自东莞的投资客，年近40岁的郑先生是东莞一家商贸企业的负责人，对房产投资颇为热衷。在多地的限售限购令下，他把目光投向了深圳不限贷不限购的商务公寓，但自己对炒楼的信心也有所动摇。“如果买新房，从签订合同到拿房产证大概需要两年，假设从拿证开始限售两年，意味着一套房子持有4年才能卖。一笔资金每年不增值12%，投资就算失败，而且现在银行还严查消费贷首付贷，资金压力更大。”郑先生强调，“现在投资房产千万别想着可以随便躺着赚钱。”

有这么一组数据可以看出深圳市场上投资客的心态。深圳中原研究中心数据显示，二手房投资客比例已经大幅度下降至4%，远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例，自住需求达到73%。

楼市调控趋严，也成为考验开发商的一道难题，其中审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素。南山区一新盘营销总监张先生对记者表示，“近期等待预售证的时间实在太长了，政府价格卡得非常严，稍微超过预期就要重新修改。在拿到预售证后，相关部门还会时不时来检查，看是否存在捂盘现象。”记者在龙华区调查时，鸿荣源一处新项目的销售人员对记者表示，“原本要卖每平方米7万元的项目只能卖6.4万元左右，我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到每平方米7万元左右。”

尽管在调控高压下房地产市场总体降温，市场环境也更为复杂，但没能阻挡房企们业绩大幅增长的步伐。其中，部分规模增长较为迅速的房企甚至还大幅上调了年度销售目标，碧桂园销售目标就由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元。

值得注意的是，每到楼市调控趋严和市场调整时房地产行业就会掀起一阵整合潮。据不完全统计，仅在9月下旬就发生近20家房企并购案例，行业资源洗牌加剧，其中包括阳光城以32.35亿元收购厦门晟集翔房地产100%股权，华夏幸福拟21亿元收购秦皇岛鼎兴45%股权等。普华永道的报告指出，对于一线及二线热点城市，由于土地供应量锐减，为抑制过热的房地产市场，政府对于个人购房施行限购限贷政策；对企业提高了一手土地市场招拍挂的拿地门槛，对房企的规模及经验的要求越来越高。同时土地市场上出现了物业只租不售的地块供应，因此越来越多的大中型房企开始通过收购项目公司或中小企业增加土地储备，盘活存量。对于三四线城市，房地产市场的政策频出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。

调控时间表：租赁成破局焦点

楼市调控是否存在“时间表”？其实，“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期，而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。

在“密集式”的楼市调控背景下，市场参与各方或许都在考虑，调控是否存在“时间表”？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，调控的出发点主要是为了稳定市场，当然稳定市场的一个很核心内容就是稳定房价。目前潜在的上涨态势还是很明显，需要积极进行管控。另外，宏观经济表现还不错，对于房地产本身的依赖程度也会降低，预计调控政策会延续到明年上半年，即明年上半年政策思路不会变，到了明年下半年市场交易和价格如比较低迷，那么调控可能会放松。

易居房地产研究院副院长杨红旭表示，观察政策演变下的市场发展，从2006年以来全国楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，目前处于本轮政策抑制的第四波，今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场，房地产调控是主导，而下半场货币、金融、信贷则成为主导。从走势来看，本轮楼市上涨周期中华东和华南累计房价增幅领跑，而以北京和天津为首的城市二手房房价已经出现下跌，预计2018年将是楼市“寻底年”。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，调控政策出台表面上是为了抑制成交，实质是为改变预期，这一效果确实达到了，例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。

对于房企而言，中骏置业研究总监赵建伟认为，目前一线城市地价已经被抬高，但房价却有所“限制”，所以从房企发展的角度，需要不断思考限价等措施到底什么时候会放开。不过，有一点值得肯定的是当前政策具有较强的持续性和稳定性，可能部分政策在某些时间和阶段会微调，但总体仍将保持稳定。

有观点认为，与以前相比，这一轮房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。其实，近几个月来全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比调控，住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久，也有可能带来住房体系质的改变。徐枫认为，租赁市场处于初始化的阶段，应该说在未来的2到3年之内会有翻天覆地的变化，租赁市场应该是未来的一个红海。