今年这一波持续三个多月的楼市调控该如何看待?调控是否还会陷入“空调”的历史轮回?明年房地产市场的走势将会怎样?昨天,国内知名经济学家马光远来宁出席“南京新中产”年度生活方式社群大会暨交汇点房产频道上线仪式,表示对于中央部署的本轮楼市调控千万不要误判,除了精准打击投资行为之外,重新梳理和设计中国房地产的基本制度将成为“重中之重”。

明年楼市政策或将继续收紧

“这一轮调控跟过去完全不一样,千万不要误判,无论是市场基本面、房价基本面,还是未来的需求,都发生了较大变化。”马光远昨天开门见山,直接就今年自9月份开始的严厉调控进行了分析,他认为,这次调控针对的对象很简单,那就是精准打击投资,中央对于抑制房产投资投机的决心很大,包括南京在内的国内多个热点城市重启了限购政策,限贷同样层层加码,到了明年,马光远认为税收政策也可能跟上,“简单来说,就是把去年放开的税收(指的是楼市首付比例下调、营业税免征期限由5年变成2年的政策)再次收起来。”

马光远认为,2016年已经买过房子的人不用再折腾了,没买到房子也不必着急,因为市场一定会降温。先是销量的下滑,自然也就带来价格上的调整。对于为何会选择在今年下半年调控?马光远直言“为了救房地产”,他认为如果房地产市场再像2016年这样疯狂下去,可能对我国经济造成较大影响,因为很多购房者加杠杆的行为已经凸显出金融业的风险,再不调整恐将面临失控。

房地产基本制度将推陈出新

马光远说,很多人对“9.30”以来的调控政策存在误读,他们把当下的调控和以前调控等量齐观,认为不会对市场有任何作用,热点城市的房价仍然会不可遏制地上涨,这是极为危险的解读。

“这一轮限购限贷是在国内房地产市场陷入前所未有癫狂的情况下,管理层不得不祭出的无奈一招。”马光远称,中央担心如果现在不出手主动为市场降温,市场的非理性之火一旦蔓延,可能引发中国经济的系统性风险,这是谁也不愿意看到的。然而,仅仅依靠调控,显然无法治理中国房地产市场暴涨暴跌的周期规律,重新梳理出一套符合市场的根本性制度迫在眉睫。

马光远指出,当下中国的房地产政策,绝非短期地帮助开发商去库存,而是在中国房地产已经出现真正转折点的情况下,重新设计和梳理房地产的基本制度。为房地产长期稳定的发展,构建合理的土地制度、信贷制度、税收制度以及保障制度体系,使得住房制度体系回归住房居住的基本属性,使得包括土地制度在内的一系列基本制度能够摆脱为地方创收或者主要作为稳增长的工具,而不是为去库存而去库存。他认为中国房地产发展到今天,规模已经足够庞大,靠零打碎敲的政策,解决不了当下房价快速上涨的问题,构建符合中国国情的制度体系才是解决问题的关键。

明年楼市的3个“20%”

对于明年房地产市场的走势,马光远指出,中国房地产市场最不确定的时间应该就是2017年,楼市的转折点将会到来,这跟房地产市场20年的周期率是吻合的。得出这样的判断,马光远提出了四大历史性的不同:一是供需基本平衡,中国其实已经不缺房子,个别城市的“缺”是人为造成的,通过制度可以解决;二是价格已经很高,很多城市的房价被高估,存在回调的可能;三,未来的住房需求没有想象那么大,2017年时二线城市会出现供应过剩;四,最关键的是人口转折点已经出现。

基于此判断,马光远对于明年楼市提出了3个“20%”,即只有20%的开发商能活下来,只有20%的城市住房具有投资价值,只有20%的楼盘值得购买。从具体城市上看,他认为在国内一线城市中,深圳房价调整的可能性最大,北京和上海基本平稳,广州的房价偏低,依然值得购买。马光远甚至将南京列入了楼市的第一梯队当中,还认为合肥的发展潜力较大。对于手上房产较多的人群,他还建议尽快抛房,对资产进行重新配置。