专家认为：商铺存量高企，近期难以找到去化突破口 

      2月底房地产新政的密集出台，改变了市场预期。

　　3月伊始，市场表现十分活跃。上周，杭州楼市继续升温，市区新建商品房单周签约量环比增长了28.8%。其中，3月11日，全市新建商品房签约1168套，超过2015年6月30日1111套的历史单日高点，创下全新签约纪录。

　　住宅市场的明显热度，似乎传导给了商业地产。但是，对于商业地产存量而言，似乎去化的力度并不大。

　　住宅火热能否传给商业地产

　　专家称作用非常有限

　　据汉嘉佰盛商管数据统计显示，2月份杭州商业地产市场一共成交1112套、成交面积11.7万平方米，成交均价为15624元/平方米。

　　同比2015年2月，今年2月的成交数据可谓价量齐升。2015年2月成交683套，成交面积7.6万平方米，均价则为14971元/平方米。今年在成交数据上有明显的上升，整体行情与住宅市场一致。

　　与今年1月相比，成交均价也有所上升，今年1月成交均价为14902元/平方米，环比也呈现了上涨势头。

　　从商业地产的存量看，这个去化力度似乎并不够。截至3月15日下午5点半，透明售房网的数据显示，非住宅存量有8130363平方米。根据克而瑞杭州机构统计，2015年杭州市区商业地产成交总面积为163万平方米，月去化量在13.5万平方米，高于今年2月的成交面积。也就是说，要消化800多万平方米的现有存量，仍然需要5年左右的时间。

　　对于接下来商业地产的行情，透明售房研究院院长方张接认为，住宅的带动作用有限，“的确有传导作用，但是这个作用非常小。”他认为：“现在购房者仍然以自住型为主，虽然有一些外来的投资客，商业地产的购买人群有所上升，但是从绝对量上看，自住型占据了大部分。”

　　从成本角度，现在买住宅产品，首套房的首付比例在2—3成，但是商业产品的首付比例在5成，“杭州楼市发展这么多年了，商业地产的增值幅度要低于住宅。”

　　赢商投资总经理方芳在接受媒体采访时也曾表示，住宅的政策利好要渗透到商业地产市场有点难，从近十年的杭州房产市场经验来看，不管政策好坏、住宅火不火，商业地产几乎就没有火过，一直自顾自地走着独立行情。

　　酒店式公寓相对好卖写字楼产品与产业关系紧密

　　我们通常说的商业地产大致分为商铺、写字楼以及酒店式公寓。从三类产品来看，2月的写字楼和酒店式公寓市场，同比去年2月都有大幅增加，成交量上几乎都有接近一倍的增长。

　　根据透明售房网的统计，2月写字楼产品有出现几个一万平方米以上的成交大单。位于钱江世纪城的诺德财富中心成交2.1万平方米，同板块的望京商务中心成交1.5万平方米；运河商务区板块的绿地中央广场也成交了1.1万平方米。

　　酒店式公寓方面，个盘成交量都比较平均，钱江新城成为主力板块，日信国际成交近3300平方米，万象城·悦玺成交近1400平方米；此前经常出现在周成交榜单上的位于滨江区政府板块的中赢·康康谷和位于临平山北的万宝城均有1000多平方米的成交。

　　方张接表示，在商业地产的三种产品中，酒店式公寓是相对好卖的，“毕竟酒店式公寓还有一定的居住功能在，一些住宅外溢的客户会选择酒店式公寓。”他认为，酒店式公寓的客群更广，一些自住型的客户也会选择购买，“毕竟酒店式公寓单价便宜，会受到一些单身人士的青睐。”

　　写字楼则与产业密切相关，从实际成交来看，去年一年成交面积最多的几个写字楼产品项目，以钱江新城、钱江世纪城、市中心等几大热门商圈为主。

　　比如：写字楼成交的主力板块钱江世纪城，其发展模式定位是以上海国际商务中心区为龙头的整体商务功能的扩展和延伸，商务办公以及金融贸易是它的重要功能。

　　商铺存量继续攀升近期难以找到去化突破口

　　三种产品中，商铺似乎成为去化最困难的产品。

　　根据透明售房网的统计，2015年仅主城区的商铺存量就达171.17万平方米。随后的统计时间截至2016年2月24日，仅仅过了不到2个月，主城区商铺存量再度攀升，达到184.7万平方米。而2015年主城区商铺的成交量为27.58万平方米，如果按照这个年去化量算，仅主城区的商铺去化时间就要80个月。

　　近年来，商铺供应与成交之间的比值越来越大。2012年成交27.37万平方米，供应量为28.28万平方米，两者之间的比值接近1；然后，2013年供应量达到了58.66万平方米，而成交量却出现下降，为24.12万平方米。2015年，两者之间的差距变得更大，供应量达到79.33万平方米，而成交量为27.58万平方米，供应量是成交量的2.9倍。

　　如果分区域看，拱墅区的去化周期甚至达到了164个月，除了上城区的去化周期在12个月之外，主城区其他区域去化周期均超过60个月。

　　方张接认为，对于商铺的现状，近期难以找到突破口，“互联网对实体经济的冲击大，而商铺的投资回报率也没有很好的体现，供销比越来越大。商铺目前的现状不会有根本性的转变。”

　　方张接认为，目前能找到的方法也只能从供应量出手，近几年综合体如雨后春笋般地冒出来，增加了商铺的供应量。未来，政府可以在土地供应上进行调整，减少此类土地的出让，或许是一个减少商铺库存的办法。