马年刚过，杭州楼市部分楼盘的竞相降价引起了全国关注，“银行房地产信贷收紧”“地产股价跌停”等传闻充斥着网络。有不少人认为，房地产业即将崩溃了，也有不少意见认为这是一次“诈降”，目的是放大楼市危险信号，以求得高层救助，或者是地方为了减轻调控压力所释放烟雾弹。从中国房地产市场演进的经验来看，“崩溃论”不绝于耳很多年，而放大危险信号以期望得到高层救助的情形也并不止一次。

　　2014年中国的楼市注定扑朔迷离。从杭州某银行暂停房地产贷款的消息看，该消息有被市场放大的嫌疑。兴业银行澄清了“全面停止房地产贷款”的传闻，指仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，其余各家银行也分别作了澄清。

　　2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗？针对近来国内楼市众多说法，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强2月23日连发5条微博，意在表示地产商家有余粮、政策不变的情况下，销售、价格、投资三个增幅都会下降，但总体仍是上升的。王健林就目前疯传的楼市“崩盘论”直言：“说房地产崩盘不是别有用心，就是脑子有病。”王健林认为，房地产业快速发展基本也就是五六十年的事，现在的发达国家如美国99%是存量房，1%是新房交易。中国的房地产快速发展大概还有一二十年。冯仑也认为未来房地产业还有10到20年好光景。

　　但降价带来的影响肯定是有的，楼市告跌还是引发了连锁效应，并波及多个领域，舆论热议在放大楼市风险，银行称房地产信贷政策未变，但个人房贷收紧已在多地上演，引起人们的担心。

　　理性分析当前楼市，楼价上涨直接原因是地价上涨、供求失衡、市场炒作等，但在货币上的根源是人民币过度发行，楼市发生的种种不确定性，最终还要有真实的信贷政策定方向。

　　在不确定性中寻找确定因素，即投机性需求可能性越来越小了，经过去年投机性需求刺激楼市失控式暴涨之后，管理层对此所发出的信号已经非常明显。显然，遏制房地产投资和投机活动，将过热的房地产热适度降温，已经不仅是个经济问题了，如果解决不好，就可能成为严重的社会问题和政治问题。

　　2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。业界的基本共识是今年房地产住宅市场销量和价格涨幅都会放缓，而住宅开发量在2016年将会达到峰值。

　　听谁的？我们必须有理性的分析，需要深入分析各种因素，作出自己的判断。

　　一般而言，房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需关系导致价格变化，如果供不应求导致市场均衡被打破，房价必然上涨，从而导致地价上涨，因此从市场因素而言，房价带动地价上涨，是一种引致效应。房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费，在建造成本、利税一定的情况下，地价成为房价高低的主要变量，按经验统计其比例一般大约是40%~50%，因此从成本角度而言，地价影响房价，高地价可能导致高房价。国家和地方出台了不少控制房地产投资过热的政策，而且产生了较大影响，但是其影响的好坏需要进行定性评估分析。

　　从长远看，未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产业的多元化发展带来新的机遇。中国经济不可能在短期内改变投资拉动占主导地位的经济增长模式，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响，城乡居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。

　　房价还与人民币汇率有关系，但不是一种因果关系，而是互相影响的关系。中国GDP能否保持比较高的增长速度，是决定人民币强硬的关键。假如未来5年，中国GDP增长速度能够保持6.5%以上，人民币长期贬值的可能性比升值的可能性小，只要人民币处在升值过程中，房价也会是升的。

　　市场是最彻底、最真实的，市场供求规律是决定一切的试金石，政策尺度必须尊重市场规律。无论在房地产市场中，还是在其他产品市场中，供给和需求都是以价格作为桥梁，而最终交易也是以价格作为媒介。在市场经济中，供求规律很好地发挥作用，但是在现行价格下供不应求时出现短缺，而供过于求时出现过剩，原因在于所谓“现行价格”并非市场均衡价格。

　　对房地产企业而言，“心有猛虎，细嗅蔷薇”，今天房地产市场高土地价格、高融资成本、高房价的“三高模式”不可持续，地产开发需要寻找新的思路。大的房地产企业都在思考自己的战略融合，变革动作明显，有的企业已经开启产城一体化战略的转型。总体上看，由于银行贷款收紧，更多优质房企将通过基金等渠道融资，但是控制风险已经很重要了。

　　在房地产个人需求上看，地区和城市的非同质性，对某些城市和地区来说，产能过剩已经出现“鬼城”，而对于像绍兴这样的城市来说，房价还不是太不靠谱，也不大可能出现“鬼城”的情况；收入两极分化，使有些人认为当前的价格并不高，而其他人却已经感到无法忍受；真正必须面对高房价的人群，往往是外来人口，包括农民工，这是中国城乡一体化、城市化的最大障碍，当同一城市不同人群必须面对不同的价格，而价格的歧视对象是弱势人群时，任何政策措施都是低效，或者无效的。从人们的需求看，区域经济发展水平不平衡，不可否认是有城市间的差别。就产品而论，刚性住宅、学区房、城市中心商业综合体将成为热点。