北京水立方中心从2008年9月至今接待了约超过1500万名游客，他们当中的绝大多数人都不知道，一条马路之隔的高楼，是北京当下最昂贵的住宅之一。

这个被命名为盘古大观的项目中，楼王户型的价格达到20万/平方米。尽管实际成交价格有可能低于报价，但以660平方米的面积计算，总价已经过亿。中泰信托的公示信息显示，盘古大观自2010年开始销售，截至目前已去化66套，去化率达到近35%，2013年成交套数位居京城各顶级豪宅之首。

随着限贷政策的调整，北京的高端住宅市场开始有所好转。从9月份开始，无论是售价、还是交易量都有所提升，尤其是单套售价1000万至1500万左右的豪宅最为活跃。但北京的超级豪宅，售价过亿的项目，鲜有成交。

泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男告诉21世纪经济报道记者，泰禾位于通州的12栋售价过亿的项目，目前为止还没有一套正式出售。“超过5000万的项目销售都很难。”沈力男说。

今年4月，泰禾邀请艺人成龙做代言并将前述项目更名为“泰禾·中国院子”，其中包含12栋精装楼王别墅，平均每栋占地达到四亩，均价高达3亿元。

几乎所有售价过亿项目都有相似之处。项目的销售人员无一例外会强调其稀缺性。21世纪经济报道记者实地探访过盘古大观的楼王户型，从东窗可以俯瞰鸟巢、水立方全景。天气好时，从西窗还可以看到北京的西山。在可供参观的楼王户型中，摆满了各种收藏。不过，买房人实际购买到的将是“毛坯房”。“富人们”通常有不同的喜好，很少有人愿意接受开发商的统一精装修。

而中国院子的最大卖点实际上是“土地”，每一栋别墅的占地面积都十分惊人。以汉唐风格的楼王骊宫为例，占地6亩，建筑面积1600平方米，因其院落内种植了9株海棠树王，又名“海棠别院”。从地毯、窗帘、扇面到云灯、木雕、铜饰屏风等家具，均为厂家定制，整栋别墅对外报价曾高达5亿元。

万科(000002.SZ)在北京售卖的最贵住宅——北河沿甲柒拾柒号，其楼王售价也达到1.4亿元/套。项目距离故宫很近。最便宜的一套标价也达到3700万元。

高端项目去化速度很慢，超级豪宅尤其难卖，但仍有开发商愿意做这样的项目。“市场有这样的需求。”沈力男说。比如，购买中国院子的富豪可能不仅仅用来个人居住，而是将其作为会所，留作接待贵宾用。

到底是谁在消费超级豪宅，从来没有标准答案。“他们很看重隐私。”沈力男说。有时来看房的人开的车很普通，却可以刷出巨额现款。为了保护隐私，销售们通常不会问得很仔细。据介绍，眼下能消费得起超级豪宅的大多是企业主。行业分布、年龄与财富榜上公布的富豪们有重合度。早些年豪掷千金、出手阔绰的煤老板们已不见踪影。“这其实和中国经济的发展，产业结构调整密切相关。”沈力男告诉21世纪经济报道记者。

但开发商建造超级豪宅，最根本的还是基于财务原因。北京许多超级豪宅都是多年前获得的土地。比如，盘古大观项目所在地，开发商在1998年左右就已获得，并不需要快速销售来回笼资金。尽管去化时间的拉长会增加财务成本，但开发商赌的是地价的升高，以及会有越来越多的富豪产生。一位不愿透露姓名的地产营销人士告诉21世纪经济报道记者，开发商将项目中的一部分建成超级豪宅亦是一种营销手段，通过最贵的项目来拉升整个项目的品质，以实现整体的溢利。

另外，还和开发商自身原因有关。大多数超级豪宅都出自于小公司，而非强调去化速度和业绩的大型房地产公司。比如，上海的汤臣一品。尽管万科、保利、中海都会有一些高端产品。但这些产品仅仅作为个案而存在，和当时获得的土地状况有密切联系。

当下，超级豪宅项目的开发商所遭遇的挑战将是多重的。限购对于富豪们已经不是最大的障碍，可以通过公司作为购买主体等方式变通。在第一太平研究与顾问咨询部董事王琼看来，宏观经济的低迷，限贷等综合因素的影响，同样会影响高端项目的销售。

不仅如此，海外的项目还在分流这些买家。富豪们有资产配置的需求。高纬环球最近发布的一份报告显示，过去6年，纽约州吸收了来自中国大约67亿美元的投资，位列美国最吸引中国投资者的十大州之首。在纽约的超级豪华住宅市场，现在售价2000万美元以上的住宅，买主绝大多数是中国人。

此外，根据英国房地产顾问机构莱坊住宅研究部的最新数据，2013年9月到2014年8月，伦敦500万英镑以上的物业，中国客户的购房比例为2.1%。

另一项有意思的统计显示，关注高端滑雪地产的中国客户数量远远超出人们的预料。根据《莱坊高端滑雪地产指数报告2014》，每年滑雪度假的中国人次达到700万。莱坊采访全球近600名私人银行家和财富顾问而制作的《财富报告》显示，25%的中国超级富豪(扣除自住房屋后达到或者超过3000万美元的人士)有兴趣购买滑雪物业，全球排名第一，紧随其后是美国和印度的超级富豪，比例为20%。

对于超级豪宅的销售，沈力男并不十分担心。一方面，一部分交易并不在网上显示(交易或在私下里完成，开发商会给买主提供特殊便利)；另一方面，实在卖不出去了，还可以出租。上海的天价豪宅汤臣一品，就是这么做的。