——凡泽观点之“楼市回暖”表象下的深层解析

    “楼市回暖”四个字从8月中旬的众多猜测和售房网上数字的明显上升一路走来，时至9月似乎已经吸引了越来越多的业内外人士的眼球，不得不承认的是8月无疑给众多地区的楼市带来了一次久违的惊喜。

    据数据显示，8月中旬，杭州保利·东湾、金地·自在城、滨江·万家星城、万科·西溪蝶园等楼盘集中推房，而传出来的消息是无一例外的爆棚！在“万家星城”售楼部，一批驾车前来的购房客正等待“捡漏”，看看有没有人退出乘机杀进。不仅仅是杭州，进入8月，不少城市一手住宅供应和成交量逐周递增，上周总成交量环比甚至增加17%之多。从整个8月新房成交情况看，截至上周，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉等9大城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达8成。

    与此同时，“日光盘”重现江湖。上海浦江华侨城8月10日新开盘房源实现销售近90%；8月20日保利·江上明珠首期洋房以平均30秒一套的速度震惊重庆楼市；北京中粮万科·长阳半岛7月24号开盘，当日售罄。

    正当所有人观望着2010年楼市的多舛命运，预测着下半年即将出台的新政对于楼市的又一波打压之时，新一轮的反弹似乎来得出人意料且措手不及。尽管，4月20日，住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

    接下来的日子，各地对于这一通知的贯彻执行之消息不绝于耳，近日央行杭州分行和银监会也共同下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，该办法规定开发商将不能直接收存商品房预售款，需要经过施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点。在项目竣工验收之后，开发商才可以使用该资金做其他用途。

    种种迹象似乎又让人对于楼市本来看似回暖的前景产生了疑惑和更多的不解。“假回暖”之论断悄然兴起，触动着购房者和开发商敏感而脆弱的神经。

    所谓“假回暖”既是指成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”。很多专家纷纷指出，今年8月的楼市回暖无论从政策面、市场面和企业面都不被支持，所以谈不上是楼市的真正回暖。然而，作为在社会主义市场经济体制大环境下的房地产市场，我们是否应该忽视成交量提升所带来的一些市场端倪而妄下结论呢？

    将“楼市复苏”罪恶化是很多专家学者不愿意轻易谈及“楼市回暖”的一个重要因素，其实楼市本身的运作也是对“市场经济”的一个实例型解释，从年初新政频频颁布后的骤冷，到之后的整个楼市销量明显下滑，再到买方观望加剧、宏观政策连续打压后众多项目变换销售策略、调整销售价格，屏了三个多月的买方和卖方都在虎视眈眈地等待着对方的极限，然而观望期过长总是压抑不住刚需短期释放的迅猛之势。

   分析八月的“小阳春”现象也无疑可以归纳为三个方面的原因：首先，这是开发商在宏观调控政策下的绞尽脑汁的一次阶段性成功。

从新政一出台，开发商就势必面临着一场对于资金运作、心理承受力、营销手段等多方面的考验。一时间，满城尽是“存5万抵10万”之类的变相降价，更有甚者折扣低至8折，而更多在此期间开盘的新盘在定价上也更趋于理性，所以我们也可以认为，降价的源头不是因为房子真的便宜了，而是更吻合其本身的实际价值。降价本身的意义并非体现”楼价势必要进入低谷“等一些以偏概全的论断，而是更吻合市场规律、经济规律的一种价格调整，供大于求，降价是必然的，但是并不是没有底线的。当然此时此刻，在平日里难觅灵感的各家策划机构也频频使出浑身解数，而今时今日也无疑是真正能够体现”策划为销售服务“这一论点的分水岭。孰能，孰庸，已经不再是耍耍嘴皮子就能证明的了；

其次，从“持币观望“到”不得不买“的刚需量的释放。

    对于“刚需“的购买，从国家政策来说，还是一直持鼓励态度的，所以大家也不要错误地理解为”打压一切购房者“，这必然是有失偏颇。宏观调控对于楼市要调控的并不是”所有人“，而是”有些人“，这其中当然不包括”刚需“和”改善性“，尤其是”刚需“。现在的各项政策或者说政府的组合拳，针对的还是以投资型为主的炒房客，所以下的”药“也是针对这类人群，”刚需“们想要获得很大的”药效“也很难。这就好比患了肠道感染，非要等别人的胃药来治疗一样，是非常可笑的。”刚需“们肯定是能等的，但是不能等很久，屏了三个月后，8月的刚需释放虽然有些突然，却也是不约而同。经常有这样的经验总结：“每每都期待触底收网，却次次抄底失败”，事实的经验教训似乎更为记忆犹新。持币观望在这三个月来显得收效甚微，或许还不如该出手时就出手——这也又一次证明了，人们对于楼市的未来还是普遍看好的，深究起来或许跟国民投资渠道狭窄不无关系。

    第三，物价上涨、通胀危机疑云下大众对房产的未来还是持认可态度。2010年9月8日中央台二套《第一时间》就报道了近日来的楼市量价齐涨，8月长沙楼盘价格环比增长7%，像北京、上海、杭州等大中型城市的房地产市场的楼市明显有了回暖现象，即便楼盘价格并没有出现大幅度的提升，但是在这样的增量势头之下，势必会带来更多对于房地产的希望。事实上，随着国内CPI的不断上涨，利率的微小上调显然变得势单力薄，更多保值性的投资渠道，比如黄金交易、白银交易都成为了现在投资的一些主流，与此同时，房地产始终还是一项最为认可的保值手段。大多数人还是认可了中国楼市的投资价值和保值能力，无论如何下降，楼市的价格也不会像炒股一样一落千丈——这也是大多数购房者内心的真实写照。

    当然，现在说“楼市复苏”的确还为时过早，但是无论是从全国各地的楼市发展趋势来看，还是从湖州本地去化速度和去化价格分析（详见《凡泽机构2010年8月湖州市场分析报告》），我们始终还是对房地产市场抱着惯有的乐观态度。2010年下半年将是验证这种乐观的最好机会，下半年也将是开发商和购房者、国家宏观调和开发商、购房者自己对自己的一次心理博弈的过程，最终孰胜孰负也很快能够揭晓。