新政发布已将近一个月，全国楼市纷纷进入“冷静”期。随着一条条新政接踵而至，市场观望氛围也愈见浓厚，伴随着这一现象的产生，可售房源也在增加。但总体感觉市场行情线并不像一开始那样急速下降，面对政府的强硬态度所有购房者都从一开始的茫然和立即停止购买，到现在比较理智的接受了新政，客观分析自身需求来定购买行为。

    新政发布以来，各城市具体实施细则各不相同，具体问题具体分析可以很好的针对当地实际情况重点解决最棘手的问题。但是，由于很多概念不明晰、政策内容缺乏法律支持等原因，实施难度是非常大的。“国十条”就已经明确规定对贷款购买第二套住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。根据政策二套房界定是“认房不认贷”的，但是中国所有银行连最基本的数据库都没有建立，怎么查证客户到底有几套房？所以政策实施以来都仍然是以“贷”为界的。而房产证管理中心也还未实现全国联网，所以，操作起来难度很大。虽然新政剑指炒房、投机性投资，但在具体实施中却困难重重，致使各地细则迟迟未出台，或者已经出台却并未有明显的实际作用。

    虽然现在楼市比较冷静，但是如果具体实施办法迟迟确定不了，那么大面积小区黑灯瞎火的现象仍将继续。因为，政府虽已出台了政策，但没有相关部门的配合进行实际、有效的操作就等于上传不下达，中间操作环节的脱节会致使整个政策的流产。有效实施就必须明确操作流程，完善惩罚机制，明确重要概念。而不是让“二套房”等概念扰乱真正的刚需购房者的购房决心，将“建立考核问责机制”流于空泛。据笔者观察这一条至今未被大家所关注，也没发现相应文件的出台。对于某些已经看出政策端倪炒房客、投机者仍然会铤而走险去寻找政策漏洞、抓住机会进行房产投资。如果这样，新政的威慑力会大大受挫，全民炒房的现象会有所收敛，但最终等于是为炒房者、投机者提供一次洗盘的机会：资金实力不足的一般投资客因为利益空间受挤压放弃房产投资转而寻找比较保险、性价比又相对较高的投资渠道；而资金实力雄厚的炒房团就会挺过来得到在二手房的垄断权，如此一来楼市的疯狂更有可能变本加厉。

    杭州7日明确了住房契税的优惠范围“个人首次购买90平方米及以下普通住房的可享受契税优惠税率为1%。” 对“首次购买”一说直属征收管理局给予明确指示——房屋所有人在“全国范围内”首次购房。但是基于目前国家各部门之间数据库根本不健全，这些明确的规定让具体操作的部门怎样实施？

    北京在五一前提出了比较严的限购细则“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。这条政策本身就有矛盾：购房人、配偶及未成年子女只能购一套，那现在有已成年子女的家庭应该就能以子女的个人名义购房了，这样一来对于部分坚持房产投资的人来说这条渠道还是畅通的，只是较之现在这种全民炒房现象量会相对减少，不过剩下的热钱会不会催生高端房高需求量的假象呢？另一方面，真正有改善需求的人，要怎样过度一套房已经出售二套房还未确定的无房期呢？

    10日，有消息报道北京二套房界定现在采取“认房又认贷”—— 不仅有过房贷的购房者算二套房贷，而且只要银行知道此人有过房产，再放贷也按二套房的首付五成以上、贷款利率不低于基准利率的1.1倍执行。某隔代机构的负责人表示：“现在银行查询申请者是否有过房产，是通过住建委的网签系统，因为新规定购房者要填一份‘家庭情况表’，其中要写明自己和配偶的房产拥有情况。”而这个在笔者看来也是“防君子不防小人”的执行根据。虽然作假很难，但是这对于大型炒房团和投机性集资团体来说仍然是有漏洞可钻的。

    “国十条”中，将“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。”放在了第四条，表明政府对它的重视度及寄予的“厚望”。但是关于税收方面的房产政策却姗姗来迟。这不是因为它的作用会不明显，恰恰相反，业内人士认为都房产税对导正楼市的作用将优于任何政策。但是之所以迟迟未出现，很大一个原因是因为目前国家对于税收方面的政策远远不够完善。虽然房产保有环节的税收政策一直在酝酿，但是基于牵涉太多、方法繁复一直未能实现最终的完善。所以现在即使出现税收方面的政策应该也是临时性的，不能推及其他方面。仍然需要更多的发展和实践，在不断的摸索和历练中找到符合中国国情的房产税收办法，这次也许就是一个重要转折点。

    虽然预想的最坏结果总是让人心惊胆战，但正由于房产市场的平稳发展对国民经济的发展有着这样的重要的作用，相信中央和各地政府都会居安思危，以明确、坚决的态度处理目前不够完善的市场机制。期待各地能做出有实际操作力的新政细则。