房地产公司出现的分化，在两三年前就已经初露端倪，强者更强，开发地域与开发量迅速扩张，市场营销中的“品牌力量”开始显现。在本地企业中，绿城、滨江、金都、广宇等迅速与其他公司拉开差距，奋勇前行，有的已经跑入了全国前列；而外地公司在杭州市场，也就是几家同样活跃在其他大中城市的几家大公司，如万科、金地、中海、新鸿基、中粮等。经过去年下半年的一轮拿地热潮，可以想见在未来两年的市场上，这一分化趋势将进一步的明朗化。许多采取保守策略且资金实力一般的公司，或许不得不进一步退守阵地，采取稳健守势以寻找新的发展机会，甚至走“专精化”、“个性化”的房地产开发模式。

房地产公司的分化，与百姓购房置业暂还没有密切关系，而有深度关系的是另有两种“分化”，即价格的分化与供应体制的分化。虽然在政策层面尚未明朗化，但已经有种种迹象，而且近在今年开始明确这两种分化的可能性已经非常之大。这两种分化，相互关联，也不妨认为是同一事物的两个不同展示面。

还是得回顾中国房地产的基本面：其一，中国的人均可耕地面积不足1.4亩，只有全世界平均水平的40%，在世界各国中排名126位，且分布不均，主要集中沿海、沿江的经济发达地区，耕地面积已经逼近18亿亩的红线。其二，去年底，我国的城市率才46%，距2032年达到70%的目标，还有相当大的差距。城市化的基本指标就是农民进城安居乐业，不妨这样通俗地理解：还需要盖大量的房子，让农民工、农民们成为城市住宅的业主。这两大基本面，从房地产业的角度理解，就是说一方面土地资源非常稀缺，一方面房地产还得大发展，在这两大相矛盾对立的趋势催逼下，催逼的是地价高企、房价难下。

想想现在的房价水平，大部分真正需要改善居住的城市居民已经吃不消了，如果还想指望大量农民、农民工兄弟下单买房，天哪！当然，农民进城可以另有政策通道，比如放弃原有宅基地直接换作城镇住宅，但毕竟尚有许多限制，还有空白难以弥合无缝。淳安农民放弃了山沟沟里的宅基地，或许能换到就近小镇上的住宅，却肯定还换不来深圳市的住宅。

去年十二月中央经济工作会议，没有出现人们期盼中的打压房地产政策，明确说要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”；但随后各部委，也从税收、信贷、市场交易等方面出台了一系列的限制炒房投机的政策，出台了加强住宅保障体系的建设政策。我想，这都是对的，这种看似方向不明的宏观政策，其实都在证明着基本面上的两难。

本月初透露消息，称《住宅保障法》有望于2013年出台实施，其中的核心亮点是“共有产权”，即政府提供保障性住宅以解决中低收入人群的购房难，但房产产权是家庭和政府两方共有的，可以从只租不售起步，政府拥有全产权；随着家庭经济状况改善而改变共有产权的比重。北京已经出台政策，要求在开发总量中不低于70%的比例为保障性住宅，其他城市也有类似的“保底做法”。已经有专业财经类媒体报道称，2010年，很可能是“全民住宅最低保障制度”启动年。

住宅供应体系的“双轨制”原来也有，但保障的人群、保障的程度、真正获得保障的家庭，实在是比例太小。但从今年起，“双轨制”可能出现格局性的变化，即解决基本居住需求的保障性供应的这一轨，将极大发育；而改善型甚至奢华型居住，且由市场作主，由着你高价去。新加坡就是“双轨制”供应的成功范例，他们曾经面临着相同的基本难题。

让有钱的主，去花高价买好房子去吧；只要普通百姓一样能够安居乐业。这或许真是目前楼市迷局的破解之道。

来源：每日商报