2010年几乎是以一系列的调控政策作“序”，在市场上的直接反应就是：成交量降了；银根紧了；企业的融资路窄了；投资者的投资兴趣淡了……今年国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机，在这样的基调之下，市场会发生怎样的变化？本报对今年市场进行了八大方面的预测。

A.土地——不缺地，少地王

江干区招商局已推出2010年《读地手册》，共计2519亩（包含523亩留用地）。而去年杭州市主城区共出让土地5423亩，去除留用地项目，江干区的计划出让量是去年杭州主城区出让量的37%左右。从包括江干、滨江等已出具土地出让计划（或草案）的城区来看，2010年，杭州土地市场货源非常充足。

但今年土地市场的成交量和成交价格恐怕都不如去年。一是经过去年的价格飙升，今年土地挂牌价格已经“骑虎难下”，但多数开发商没有兴趣再拿高价地；二是有能力拿地的房地产企业2009年几乎都“吃饱了”，公开表态想再拿地、拿好地的开发商屈指可数，而那些没吃饱的开发商，多数没有资金实力拿总价5亿元以上的地块，很难在市场上掀起波澜。

B.价格——下半年能回调

从本次宏观调控看，其目的在于遏制房价过快上涨，而不是打压市场促使房价下跌，所以坊间期望的“房价下跌20%”恐怕不易。

从近期的市场价格来看，无论是新开楼盘还是二手房挂牌都在“高位趋稳”状态，所以有不少业内人士推断2010年春节后市场仍将处于僵持期，随后供需比慢慢抬升，僵持3个月后房价将失去上涨动力，然后出现小幅回调。回调可能出现在今年3季度以后，但回调幅度不会很大，而且是个别楼盘、个别区域出现房价回调，而非普降。如果宏观调控政策持续到2011年，那么市场才会出现大范围价格调整。

C.融资——今年开发商手头会偏紧

2010年，房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响，开发信贷势必会紧缩。有机构预算今年人民币信贷总量控制在7万~8万亿元，如果这个预测准确，那么流入房地产行业的资金可能少4000亿~6000亿元。另一方面，虽然资本市场的大门已经开启，但迎接的并不是房地产开发企业，近期银监会甚至还透露出要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场，这对房地产开发企业而言显得相当不利。

综上所述，今年开发商的银根比较紧张，资金来源结构必将变化，纯银行信贷资金比例下降，自筹资金则会上升。当然也有业内人士认为，这在另一方面为2010年房地产信托融资的继续扩大制造了声势。2009年以绿城为代表的房地产企业开始尝试银信（银行+信托）合作融资模式，这种方式成为2009年很多企业解决资金困局的法宝。2010年银信合作的规模和次数将继续扩大，房地产信托投资基金可能真正起步。

D.政策——依然“稳”字当头

2010年以低成交量惨淡开局的房地产市场，迎来了政策调控的最强音。

中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策，综合运用土地、信贷、税收、行政监督等多种手段，要求更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。

正如2005年~2006年的宏观调控、2008年的“救市”，近期的政策面仍传递着“市场不稳，政策不止”的信息。只是，在2010年适度宽松的货币政策主基调不变的前提下，这些调控政策的象征意义远大于实际效果。我们可以看到无论是中央的“国十一条”还是杭州的“新18条”都试图区别对待不同市场主体，希望抑制非普通住宅以及投机性消费，鼓励初次置业和改善型购房。然而，以往的经验告诉我们，市场实际走向并不一定和政策相符，不过有一点倒是可以确定的——房价继续大幅上涨的政策基础已经没有了。

E.保障房——受惠家庭增多

1月10日，中共中央办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》正式下发，这份被坊间称为“国十一条”的文件共五项十一条，其中两项涉及保障房，包括“增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费”和“加快推进保障性安居工程建设”。

杭州2010年保障性住房的建设目标早在两个月前就已经公布，包括：新建50万平方米经济适用房，并确保摇号50万平方米；建设50万平方米人才房，用于解决教育、农业、服务业、公检法、企业等人才的住房问题；实现对家庭人均收入在低保标准两倍（含）以下的住房困难家庭应保尽保，并进一步放宽廉租房申请门槛，放宽到低保标准2.5倍（含）以下的住房困难家庭；田园25万平方米的经济租赁房项目一期正在建设中……对中低收入住房困难家庭来说，2010年解决住房问题的渠道会变得更加多样化。

F.成交量——介于4万~4.5万套

2009年在“末班车效应”影响下，大大透支了2010年的正常需求——这从今年1月份骤减的商品房成交量中已经反映出来。

没有人怀疑2010年杭州商品房成交量会少于2009年，因为从2008年10月开始到2009年11月之前都属于政策鼓励年，而2010年则是政策调控年。在正常需求被提前消耗，投资、投机性需求被部分抑制的情况下，2010年的成交量肯定会降，问题是降多少？按照杭州历年成交量，2006年和2008年两个低谷杭州主城区商品房成交在2.5万套左右，而2007年和2009年则分别在4万套和6万套左右。目前比较多的说法是，2010年的商品房成交量会高于2007年，但比2009年缩减15%~20%，即在4万~4.5万套之间。

G.供应量——量不少，但全面豪宅化

根据汉嘉机构的统计，目前主城区、余杭区在售项目2010年预计新上市量有438万平方米。最乐观的估计是，2010年住宅上市量总计会超过600万平方米。这样的供应量对楼市而言意味着什么？

正常情况下，杭州每年的商品房消化量在2万~3万套之间，换算成面积不超过350万平方米，高峰时期的2007年和2009年则为4万套和6万套。今年的供应将大大缓解目前供应不足的矛盾。

从目前来看，2010年的住宅供应有两个难点。一是局部区域的短期供应短缺，比如申花路、三墩板块，2010年的新盘只有1个；二是高端住宅与普通住房的供应结构不平衡，2010年供应房源正在全面豪宅化，要找普通住宅只有一个字——难。

2009年国资背景的大企业在市场上表现尤为抢眼。而土地新政又规定拿地首付不得低于土地出让金总额的50%，这意味着今后土地资源将越来越集中在有资金实力的企业手里。新一轮楼市洗牌即将开始，潘石屹曾经预测的房企“百日剧变”没有发生在2008年，却可能出现在2010年。

在中国城镇化进程的推动下，市场竞争正在向二三线城市蔓延。事实上，万科、保利、中海、绿城等一线开发商早已在二三线城市布局，在一线城市开发成本越来越高的情况下，二三线城市将成为今后市场开发的重点。