前十强榜单已是五五开

　　点评：调控“紧箍咒”不见松动近三年，杭州楼市的新一轮洗牌格局日渐清晰，胜负已分。从土地市场到一手房销售市场，杭州楼市无不显示出外来大鳄凶猛抢占市场份额、本地房企无奈坚守一隅的场面。杭州楼市“铁板一块”的情形再不复存在，而作为楼市前奏的土地市场，接下去将会更深远影响到一两年内的销售市场。资本和土地储备为王的道理大家都懂，杭州本土开发商实在是心有余而力不足。

　　后调控时代的2012年，无论是从销售市场还是土地市场，我们都已清晰看到央企大鳄大获全胜、本土开发商败走麦城的局面。同时，先行一步的土地市场倾斜度越发明显，可以预料今后的杭州楼市集中度将会迅速提升，大鳄笑傲江湖，本土房企已免不了一场苦战，优胜劣汰之后，部分本土品牌会在不远的将来黯然离场。

　　先看2012年的销售市场。2012年杭城开发商销售金额排行榜中，前三依次为绿城、滨江和万科，绿城虽然频遇危机但凭借铺开的大场面仍然以114.6亿元登顶，滨江凭借三个项目的实在快销继续坐稳“老二”的位置，年销售额74.5亿元，第三则是万科，年销售额50.6亿元；从十强榜单来看，外来大鳄和本土房企刚好各占一半平分秋色，上榜的大鳄是万科、中海、金地、世茂和龙湖，本土房企是绿城、滨江、天阳、德信和顺发，但三到六名均被大鳄们瓜分，其强势和份额已可见一斑；以二十强榜单论，则本土市场可以松口气说还未“沦陷”，本土开发商占据了十三席，但大鳄们排名普遍靠前也是不争的事实。

　　而在前半年熄火、后半年发力的2012年杭州土地市场，万科、中海、嘉里和九龙仓等大鳄大肆逢低吸纳，杭州本土开发商则无奈默默拱手让出未来的市场占有率。份额虽然在缩减，但本土品牌也在退守中尽己所能发动了“逆袭”，这当中，滨江、德信、天阳和方正等是典型代表。

　　销售额迅速回笼，才能有拿地的底气，上述这几家本土公司也正好是2012年销售排行榜的座上宾。凭借三个新盘的快销，滨江集团在下半年西溪、祥符等多场重量级土地拍卖中屡有斩获，成为唯一能与大鳄共舞的本土开发商，而依照目前土地储备来看，未来两三年内滨江销售额有望蹿至本土房企首位。德信、天阳等本地企业则选择了小步推进的路线，德信选择深耕桥西，天阳拓展至申花和城东新城，同时借助抱团集资等手段增加自身在土地市场上的竞争力，也可谓灵活之举。

　　〔预测〕

　　全国千亿俱乐部成员增加

　　外来大鳄借势扩大杭州版图

　　点评：多年来，本土企业一直占据杭州市场的主导地位，再强的外来大鳄到了杭州似乎也只能充当配角。但去年的政策市导致行业洗牌，市场集中度进一步提升，全国标杆房企把握住机会在杭州全面发力，不仅销售业绩大幅提升，在土地一级市场上也完全占据主动。有人把2012年称为大鳄元年，那么2013年甚至此后几年，外来大鳄在杭州的市场份额将进一步扩大，杭州楼市的格局已经开始变化。

　　2012年杭州楼市销售十强为何外来大鳄能占一半江山？看看去年的全国市场就能了解，这背后有一股强大的推动力。

　　前年，万科成为史上首个全国销售额达千亿元的公司时，震动业界，其“壮举”被演绎得像个“传奇”；仅一年时间，“千亿”就不再是一个高不可攀的奇迹了，“千亿俱乐部”成员数在迅速增加。万科前日晒出成绩单：2012年销售额达1412.3亿元，比去年增长16.2%，创下历年新高，成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。保利昨日发出2012年销售简报称，去年实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，成为第二家年销售额超千亿元的上市公司。而根据中国指数研究院提供的报告显示，另一家非上市公司绿地集团去年也完成1013亿元的销售额，跻身“千亿”房企行列。值得一提的是，中海、万达、恒大等公司均以超900亿元的业绩尾随其后，距离千亿大关仅一步之遥。

　　业绩分化，更多企业跨入或即将跨入千亿行列，就意味着市场集中度进一步提高，如果说之前是百花齐放的态势，那么经过这次调控，寡头化的迹象逐步呈现。在雄厚资本支撑的背景下，万科、保利等全国性品牌企业如同重型装甲车驶向全国一级土地市场，在全国范围内攻城略地。去年万科共新增76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积；其中，仅去年12月份就新增20个项目，单月拿地金额高达143.1亿元，单月新增土地库存为其过去4个月去化量的总和。保利去年也有61宗土地入手，拿地金额超过430亿元。

　　杭州作为长三角市场重镇也被标杆房企列为土地储备主要目标之一，去年杭州的土地市场就成为外来大鳄们的盛宴。去年10月17日，中海56亿元包揽三堡三宗宅地，位列拿地金额榜首；拿地最猛的则是万科，自去年7月下旬开始，万科先后在勾庄、江干科技园、滨江、蒋村收入5宗地块，遍布杭州各大城区，成为杭州拿地面积最多的开发商，深耕杭州的意图明显。此外，嘉里25.3亿元包揽之江5宗宅地，龙湖23.5亿元拿下奥体单元宅地，融创、富力、绿地全新进驻杭州市场，均让2012年成为外来大鳄闹猛的一年。