〔新增量〕

　　大杭州2013年预计新增供应超700万方

　　新兴板块崛起首置首改为主力

　　点评：在去年的住宅市场中，新上市房源超过销售总量半数以上，说明不少企业都在走高周转的路子，一边大量新房上市，通过以价换量获得高去化率，实现快速回笼资金，这也是去年各大公司得以生存的主要手段。如果市场大环境不变化，估计今年的情况会和去年类似，但去化程度是否像去年这么理想还存在变数。

　　去年杭州主城区新增住宅房源量排历年第二，仅次于2009年，加上存量房源，住宅市场供应量竟达到历史之最，虽然去化压力较大，但从结果看，也造就了一个高成交的纪录。而从去年下半年至今的趋势看，今年市场供应情况很可能与去年类似，新增量甚至有可能超过去年。

　　根据汉嘉地产顾问提供的数据显示，包括住宅等各种房源在内，2013年大杭州的新增供应可能达到700万-750万方，其中老城区大概有135万方，大城东146万方，大城北75万方，大城西117万方，滨江43万方，下沙56万方，临平66万方，萧山100万方，即便除去萧山、余杭等区域，主城区新增量应该也在500万方左右，当中的住宅增量与去年相仿。

　　具体到板块，显然主城区增量相当一部分来自新兴板块。看看各个区域的增量分布就能一目了然，包括市中心、城东、文教、钱江新城、城北、申花、西溪等板块在内的整个老城区增量才135万方，而一个城东新城、九堡、乔司、丁桥、星桥组成的大城东增量就有146万方，其中城东新城、七堡普福区块的兴起是一大助力。以城东新城为例，去年有大量宅地出让，天阳、德信、广宇等本土企业都有新项目在手，而万科、滨江这些已经入驻的标杆房企由于项目体量大，今年还有大量新房源上市。东部还有另外一匹黑马就是七堡普福板块，同样借助一级土地市场之力，目前已有远洋、万科、保利、中铁建、中大等一众公司进驻，预计到今年底，其中一些新项目会集中面市。

　　从产品线上看，今年高端项目供应会增多，市中心豪宅比拼产品，高端产品压力依然不小，相对而言，首置、首改产品仍占绝对主力，其中，首改产品需求较平稳，首置产品则同质化较为严重。

　　去年下半年，市中心凯旋门、武林壹号等高端新盘面市引领了一波改需市场的行情，其中均价高达75600元/平方米的武林壹号推出66套房源，至今已成交24套(透明售房网昨日数据)，而上个月三期开盘的凯旋门推出296套房源，均价36600元/平方米，目前网上成交的也有115套(透明售房网昨日数据)。今年，这类千万级豪宅还会陆续开盘，在地段相当的情况下，比拼的就是产品本身了。

　　而根据去年的行情，今年首置、首改产品依然会是很多开发商撬动市场的首选。这当中比较平稳的应该是首改产品，由于限购、限贷的制约，改善性需求一直没有被完全释放，购房者都是在观望、比较中理性下单；相形之下，首置产品主要面对刚需人群，价格因素的影响更为明显，产品本身同质化的情况比较严重，在去年消化了大量刚需的情况下，今年是否依然能维持去年的高去化率还不得而知。

　　杭州本土开发商无奈退守